Le statut de loueur en meublé non professionnel ne détermine pas, à lui seul, l’application de la facture électronique : selon la fiche service-public F23208, ce qui compte, c’est l’assujettissement à la TVA de l’activité et la qualité du client facturé. La facture électronique s’impose aux opérations entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA, y compris en franchise en base. Un loueur en meublé facture le plus souvent des particuliers, ce qui place une grande partie de ses factures hors de ce champ. Le statut TVA exact de la location meublée ne relève pas des règles générales présentées ici : il se vérifie avec le simulateur officiel ou l’expert-comptable.
Qu’est-ce qui détermine si une facture relève de la facture électronique ?
Le critère posé par service-public est double : l’émetteur doit être une entreprise assujettie à la TVA, et le destinataire doit être une entreprise établie en France. Selon la fiche F23208, la facture électronique concerne les opérations entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA, y compris celles en franchise en base. À l’inverse, une facture adressée à un particulier ou à une entreprise établie à l’étranger ne relève pas de cette obligation : papier ou PDF classique restent possibles. C’est ce deuxième cas qui concerne la majorité des loueurs en meublé, puisque leurs clients sont, le plus souvent, des particuliers.
Qui sont, en pratique, les clients d’un loueur en meublé ?
La majorité des locataires d’un bien meublé sont des particuliers, qu’il s’agisse d’un séjour touristique ou d’un bail meublé classique. Service-public donne l’exemple d’un coiffeur qui remet une facture à un client particulier : ce type de facture reste hors du champ de la facture électronique (fiche F23208). Exemple fictif : une loueuse qui propose un appartement meublé à la nuitée à des particuliers, via une plateforme de réservation, et qui facture occasionnellement une agence de voyages professionnelle pour un séjour de groupe. Les factures qu’elle remet à ses locataires particuliers restent hors du champ de la facture électronique. Celle adressée à l’agence, si cette dernière est établie en France et assujettie à la TVA, pourrait en revanche relever de l’obligation, selon le calendrier applicable à la taille de l’activité de la loueuse.
Le LMNP est-il assujetti à la TVA ?
Cette question ne se tranche pas dans les règles générales disponibles ici : le statut TVA de la location meublée dépend du régime fiscal retenu et de la situation propre à chaque dossier. Le référentiel officiel ne fournit aucune règle spécifique à la location meublée sur ce point, et aucune affirmation générale ne peut donc être écrite sans risque d’erreur. La réponse se trouve dans le simulateur officiel « qu’est-ce que ça change pour moi » ou auprès de l’expert-comptable, seul à pouvoir qualifier l’activité au regard de son régime de TVA réel. Pour un cadrage plus large sur le rôle de l’expert-comptable dans la mise en conformité, voir facture électronique et expert-comptable.
Que se passe-t-il si le loueur facture aussi des professionnels établis en France ?
Dans ce cas, les factures adressées à ces entreprises françaises assujetties à la TVA peuvent entrer dans le champ de la facture électronique, selon le calendrier propre à la taille de l’activité. Selon la fiche F39785, les grandes entreprises et les ETI doivent émettre leurs factures au format électronique depuis le 1er septembre 2026, tandis que les PME et les micro-entreprises y sont tenues à partir du 1er septembre 2027. La définition retenue par service-public pour une micro-entreprise est : moins de 10 salariés et chiffre d’affaires annuel ou total de bilan inférieur à 2 millions d’euros ; pour une PME : moins de 250 salariés et chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 millions d’euros ou total de bilan inférieur à 43 millions d’euros. Tant que l’échéance applicable n’est pas atteinte, le client ne peut pas imposer l’émission électronique, ni refuser de payer une facture au seul motif qu’elle n’est pas électronique.
Quelles obligations pour les factures ou notes remises à un locataire particulier ?
Service-public distingue, pour les prestations de services rendues à un particulier, un seuil de 25 € TTC : au-delà, une note est obligatoire, en dessous, elle est facultative sauf demande du client (fiche F23208). Cette règle générale s’applique aux prestations de services à un particulier ; sa qualification précise pour la location meublée relève, là encore, de l’expert-comptable ou du simulateur officiel, et non d’une règle propre au LMNP écrite dans le référentiel.
Qu’est-ce que l’e-reporting change pour les ventes à des particuliers ?
L’e-reporting consiste à transmettre à l’administration les données des ventes qui ne passent pas par une facture électronique, notamment les ventes à des particuliers, si l’entreprise est assujettie à la TVA (fiche F39785). Concrètement, cela signifie une transmission du chiffre d’affaires hors taxes, sans détail de chaque vente ni nom de client. Une entreprise qui a à la fois des clients professionnels français et des clients particuliers est soumise aux deux obligations : facture électronique pour les premiers, e-reporting pour les seconds, selon la fiche F39785. Pour un loueur en meublé, cette double obligation ne peut s’activer que si l’activité est effectivement assujettie à la TVA, ce que seul un diagnostic individuel permet de confirmer.
Quel calendrier retenir, et que risque-t-on en cas de manquement ?
Le calendrier dépend de la taille de l’activité et non du statut LMNP, et un manquement une fois l’obligation applicable expose à des amendes forfaitaires fixées par la fiche F23208. Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise établie en France doit être en mesure de recevoir des factures électroniques, et les grandes entreprises et ETI doivent déjà les émettre. Au 1er septembre 2027, l’obligation d’émission et l’e-reporting s’étendent aux PME, TPE et micro-entreprises (fiche F23208, fiche F39785). Une entrée volontaire avant cette échéance reste possible pour qui souhaite anticiper. Le détail des échéances par taille d’entreprise est repris dans le calendrier de la facture électronique.
| Type de client du loueur en meublé | Facture électronique ? | E-reporting possible ? |
|---|---|---|
| Locataire particulier | Non concerné (fiche F23208) | Oui, si l’activité est assujettie à la TVA (fiche F39785) |
| Entreprise française assujettie à la TVA (exemple : agence professionnelle) | Oui, selon le calendrier applicable à sa taille (fiche F39785) | Non applicable pour cette opération |
| Client ou entreprise établi à l’étranger | Non concerné pour la facture (fiche F23208) | Oui, si l’activité est assujettie à la TVA (fiche F39785) |
Une fois l’obligation effective, deux sanctions distinctes peuvent s’appliquer selon la fiche F23208. En cas de défaut d’émission d’une facture électronique, l’amende est de 50 € par facture, plafonnée à 15 000 € par an. Pour les ventes qui restent hors du champ de la facture électronique mais relèvent de l’e-reporting, un défaut de transmission des données expose à une amende de 500 € par manquement, également plafonnée à 15 000 € par an. Une mention omise ou inexacte sur une facture entraîne par ailleurs une amende de 15 € par omission ou inexactitude, dans la limite de 25 % du montant de la facture. Le détail de ces amendes est repris dans l’article sur les amendes de la facture électronique.
Ce qu’il faut faire maintenant
D’abord, utiliser le test en 3 questions de /suis-je-concerne/ pour situer sa date d’obligation selon la taille de l’activité et la nature des clients facturés. Ensuite, faire confirmer par l’expert-comptable ou le simulateur officiel le statut TVA exact de l’activité de location meublée, ce point n’étant pas tranché par les règles générales présentées ici. Enfin, si une partie des clients sont des entreprises françaises assujetties à la TVA, anticiper le choix d’une plateforme agréée avant l’échéance applicable, et vérifier régulièrement que les factures aux locataires particuliers restent correctement traitées, sans confusion entre les deux régimes.
Sources
Textes officiels et pages ouvertes par la rédaction ; chaque date et chaque montant de l'article en vient.